Alexis Martín, gerente de Intu Xanadú: «En Xanadú tenemos siempre las ganas y el objetivo de seguir creciendo»

En una entrevista en exclusiva. Alexis Martín gerente de Intu Xanadú: «En Xanadú tenemos siempre las ganas y el objetivo de seguir creciendo»

El equipo de redacción de alcorconhoy.com y de mostoleshoy.com ha tenido el placer de conocer de primera mano las instalaciones del centro comercial y de ocio más próximo a Móstoles, Intu Xanadú, para hablar con su gerente, Alexis Martín de la Peña. Este ha respondido a temas como cuál es su función dentro de la gestión del centro comercial, qué diferencia al Intu Xanadú del resto, la entrada de nuevos grupos y mucho más.

«Lo que intentamos es hacer felices a los clientes para que puedan venir aquí»

Al final del día, comenta Alexis, «un centro comercial es un activo inmobiliario». Con su oferta, su demanda, sus inversores… Buscando también que sus locales sean rentables y puedan ganar dinero. Exactamente lo que cabría de esperar de una empresa de un tamaño considerable.

Para el gerente es muy simple: «Vendemos esa ilusión de que si te colocas en este centro comercial como oferta comercial, la demanda, lo que son los visitantes, podrán disfrutar en este edificio, en esta infraestructura, de toda esa serie de servicios. Y todo eso lo hace atractivo para lo que es el arrendatario, lo que es para el local y, por supuesto, para la demanda que tenemos, que son los clientes que viven cerca de una zona».

Los pilares que rigen la política del centro

Intu Xanadú es un centro completamente consolidado, conocido, lleva más de 20 años en la Comunidad de Madrid explotándose. Y para Alexis «su éxito se fundamenta en el trabajo desde que los fondos de inversión Intu y Nubin compraron el activo en el año 2017». Y es que para ambos fondos hay tres pilares que rigen la gestión del lugar.

Un primer pilar es la oferta comercial. «Somos el de mayor tamaño de la Comunidad de Madrid y uno de los tres más grandes a nivel nacional. Intentamos tener una oferta comercial totalmente actualizada, una oferta comercial que se adapte a las necesidades de la demanda, es siempre uno de nuestros principales focos que tenemos a la hora de gestionarlo.

El segundo pilar es la experiencia del cliente. «Nosotros lo llamamos en un término anglosajón que es ‘Experience’, en el cual nos fundamentamos en dar una serie de servicios al cliente para que se sienta cómodo y en su casa en el propio edificio». Y un tercer nivel que es la parte de ‘Entertainment’, «pues son esa serie de acciones y activaciones que nosotros desarrollamos y que permite a la gente disfrutar de momentos memorables o momentos sorpresas».

Otro aspecto importante: la sostenibilidad

«En este caso, nosotros estamos certificados con ‘Hacia Residuo Cero’». Esto significa que para el año 2025, el 90% de los residuos que se generan en Intu Xanadú sean reciclados. Este es uno de los hitos de su organización reconoce Alexis, «cuando nosotros empezamos la gestión en este activo, en el año 2017, partimos del nivel del 20% al 22%».

Después de estos siete años de gestión, ya han conseguido superar el 90%, por lo que pronto se convertirán en uno de los activos que más reciclan a nivel nacional. «Y eso es algo muy relevante y que nos compromete con la comunidad y nos honra. Esto es fruto del trabajo de muchos años y tener un foco muy claro en la sostenibilidad».

El reto de mejora continua del Intu Xanadú

Xanadú, por su idiosincrasia y por el tamaño que tiene, el 50% de su oferta la dedica a ocio y restauración. Dentro del centro comercial se encuentra la única pista de esquí indoor que hay en España, el único acuario que está en un centro comercial en España, un centro de entretenimiento con bolera, escape room, tenemos unos cines deluxe, que fueron los primeros que se hicieron en España. Muchos primeros y únicos en España, ya que innovar y ser pionero es parte del espíritu y de la experiencia que se busca ofrecer.

Entonces el reto de mejora continua se fundamenta, según asegura el gerente del centro, «en estar al corriente de la demanda que tienen nuestros clientes para poder disfrutar de su tiempo libre aquí. Y en segundo nivel es que nosotros podamos ofrecer una oferta comercial que se adecue a las necesidades que tenga el cliente de compra para que yo se lo pueda dar».

Primark. Marco Aldany, Rituals, Guess, Scalpers…

«Nosotros dejamos que el cliente tenga la posibilidad de demostrar sus intereses y gustos». Entonces son ellos los que a través del uso de servicios, tienen la oportunidad de decir que es lo que funciona, lo que no y lo que hace falta. Siempre para satisfacer sus necesidades.

«Nuestro objetivo es captar esta serie de marcas e informar que aquí hay una demanda latente para ellas. Entonces, en ese caso, nos fundamentamos mucho en escuchar la necesidad de nuestra demanda y establecer canales de comunicación para saber lo que ellos necesitan. Y luego, una vez que tenemos identificadas esas necesidades, aproximarnos a las marcas para que se implanten en Xanadú».

Sin embargo, hay otra serie de marcas que quieren estar, pero por volumen y por ocupación, no pueden. Esto se debe a que Xanadú tiene una ocupación muy alta, históricamente, estamos rozando siempre el 100% y por ello es más complicado de buscar espacio. «Es la ley de la oferta y la demanda. Hay muchos rótulos que siguen funcionando bien, otros que funcionarán menos y habrá una depuración en el tiempo de los propios rótulos, entre los que puedan salir y los que puedan entrar. Eso es un poco la casuística».

Un 5% más de ventas y un 17% más de inversión

A nivel macro, asegura Alexis Martín, la economía ha ayudado. «La reducción de los tipos de interés ha provocado que haya un mayor consumo. Ese mayor consumo lo que genera es que nosotros, los centros comerciales que estamos en primera línea de esta variable, tengamos la oportunidad de atraerlo».

«En ese sentido, nuestro 5% de ventas se fundamenta en esa adecuación de una oferta que le interese a la demanda. Que tengan ese dinero para poder disfrutar de él, y que lo vean atractivo para que su decisión de compra esté aquí y no en otro lugar. Xanadú es un centro interregional, es un centro consolidado y el cual es capaz de traer demanda de más de 45 minutos. Es un centro que sale de lo que es un centro convencional urbano. Eso lo que hace es que seamos más atractivos».

Adaptarse a las compras online

Desde hace unos años ya, Internet ha cambiado radicalmente el paradigma de compra, ya que antes era 100% offline, reconoce el director del Intu Xanadú. «Esto lo que hizo fue que existiera una demanda diferente. Yo creo que es un reto que hemos conseguido ya dejar atrás y ser bastante resilientes ante esta situación». Entender que el público decide y que hay que actuar conforme a sus necesidades, es algo que solo los negocios duraderos entienden y aplican de forma efectiva.

«Entendiendo y aceptando que, ahora en el año 2025, el offline es necesario, que lo que es la visita a la tienda, el ‘customer journey’ es fundamental. Que no solo el online va a tirar, sino que es necesaria una tienda física, porque el latino y nuestros perfiles somos de ver, somos de tocar y somos de visitar y de relacionarlo.

Planes de futuro

Uno puede tener un negocio con un producto de la mejor calidad, atractivo y exitoso; pero si alguien lo vende más barato, en este caso las cadenas de ‘ultra fast fashion’, uno no puede competir en el precio, pero si en la experiencia de compra. Y en Intu Xanadú, explica su gestor «creemos firmemente que el ocio y la restauración es un conductor muy importante para la visita a un centro comercial. El 50% de la oferta de Xanadú se fundamenta en ocio y restauración. Porque nosotros, por nuestra idiosincrasia, por cómo somos los latinos, de cómo nos relacionamos con la gente, la salida y el ‘day out’, que llamamos nosotros, es fundamental».

«Por tanto, el camino estratégico que tomamos será el de consolidar nuestra posición de destino. Xanadú es un destino para el cual la gente está casi tres horas de permanencia en el centro comercial. Eso es muy superior a cualquier centro comercial que pueda haber», ya que, de media en otros establecimientos similares el tiempo transcurrido en su interior es de 110 o 90 minutos, apuntaba Alexis. «Eso lo que hace es que el confort, la climatización, los básicos que llamamos seguridad, limpieza, jardinería y mantenimiento, sean fundamentales para la persona que permanezca y esté cómoda junto con la oferta».

La implementación de la tecnología y la inteligencia artificial

El tema de la inteligencia artificial y el ‘machine learning’, es algo que ya se utiliza desde hace tiempo a la hora de recabar datos y tomar decisiones en el centro comercial. El apartado digital es fundamental para conocer al cliente y de una empresa de este calibre: «Yo utilizo la tecnología y el ámbito digital en general con el único propósito de conocer mejor y más a mi cliente».

«Si yo conozco a mi cliente, sé sus intereses, sé su gusto y lo sé segmentar, me podré comunicar mejor con él y él conmigo, que sea una acción bidireccional. Entonces, el ámbito digital está en la generación de datos, en la identificación de patrones, en conocer a nuestro cliente y en poder ofrecerles y darles la forma de cubrir sus necesidades en este tiempo real que os estoy diciendo».

Las experiencias que solo ofrece Intu Xanadú

Estar dentro de los tres centros comerciales más grandes de España, no solo quiere decir que son más grandes u ocupan más espacio que los demás, también ofrecen experiencias que los demás no. «Y no solo tiene un objetivo de brindar o cubrir las necesidades a una demanda que está solo en la comunidad de Madrid, sino que aproximadamente el 25% del público que nos viene está entre Toledo, Badajoz y Cáceres». Llegando a ofrecer servicios que muchas personas no tienen en sus propias provincias.

«Estas distancias obedecen a que tenemos una oferta muy consolidada, que le permite al cliente, con un desplazamiento de 50 minutos desde su casa, poder estar esas tres horas que os decía y que cubra esas necesidades. Eso solo se consigue con tamaño y con tener una oferta y un surtido que vaya conforme a cubrir las necesidades de los clientes. Sí, el tamaño en este caso importa, en el sentido de que un centro que tenga menor tamaño carece de cierta demanda sobre ciertos productos en los cuales no puede llegar por el tamaño».

En este caso, Xanadú sí es capaz de ofrecerlo. Al ser el centro comercial más grande de la Comunidad de Madrid, puede dar a sus clientes un abanico inmenso de opciones y al mismo tiempo experiencias como SnoZone, Cinesa Deluxe, Ilusiona o Atlantis que no están en ningún otro lugar. «Poder ofrecer a una persona que tenga hambre durante su compra casi 50 restaurantes, o tomarse un café o lo que quiera, cubre las necesidades de compra a nivel de ‘retailer’, como puede ser con un corte inglés.

Próximos proyectos relacionados con la salud y el bienestar

«Nosotros creemos mucho en lo que es la salud y el bienestar. Es uno de los pilares que tenemos dentro de la sostenibilidad en lo que trabajamos. En el mes de mayo, haremos una actuación que ya comunicaremos en tiempo en forma, que refrendará la parte de salud y bienestar». Años anteriores en el Intu Xanadú, ya desarrollaron actividades como el campeonato mundial de motocross, relacionado con el deporte, la salud y bienestar.

También tienen un rincón solidario de apoyo a las asociaciones dentro de la comunidad local. Este busca dar escaparate para que personas de Alcorcón, Móstoles y asociaciones que tengan una buena causa, puedan exponer su caso o puedan captar o cubrir las necesidades que ellos soliciten. «Y esto es algo en lo que Xanadú se pone a disposición de todos y quiero ponerlo en común en este foro. Nosotros hemos tenido más de 30 iniciativas durante el año 2024, y yo espero superar esta cifra en el año 2025».

Perspectivas de ampliación y reformas

«Tenemos un plan estratégico, a 5 y a 10 años, en el cual siempre tenemos las ganas y el objetivo de seguir creciendo. Porque al final Xanadú no solo es un edificio, que es el que todos conocemos, sino hay una serie de parcelas colindantes que forman un gran complejo, en el cual serán desarrolladas las inversiones oportunas para conseguir seguir siendo ese gran destino. Y no solo a nivel de la Comunidad de Madrid, no solo alcanzamos a Castilla-La Mancha, o lo que es Extremadura, sino también ser un destino a nivel nacional.

¿Qué le falta al Intu Xanadú?

«Bueno, yo creo que al final Xanadú siempre va a tener esa vocación de mejora, siempre va a tener esa vocación de estar en contacto con el cliente. Hay marcas que ya veréis, y no puedo decir, que se están trabajando y que son de índole muy conocida. Muchas empresas a nivel internacional han presentado su voluntad de estar en Xanadú y las tendremos. Siempre vamos a apostar por el ocio, la restauración y los ‘retailers’ de primera línea a nivel nacional y europeo, para poder brindar esas necesidades que tienen nuestros clientes».

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