Perspectiva del mercado Inmobiliario en Alcorcón, segundo semestre 2019
Alcorcón es una muy buena plaza inmobiliaria dentro de la Comunidad de Madrid. Su Renta media Per Cápita ha crecido a buen ritmo en los últimos 5 años, hasta situarse por encima de los 23.000, el paro ha descendido un 40% respecto de los datos de 2012 y disponemos de más de 8.000 empresas censadas. Su estratégica ubicación en el mapa madrileño y sus excelentes opciones de transporte y comunicación, unido a la buena dotación (aún mejorable) en servicios y unos precios inmobiliarios todavía de promedio un 20% por debajo de máximos en 2007, hacen de Alcorcón un lugar muy atractivo.
Por poner dos ejemplos muy característicos que ilustren los precios de mercado de Alcorcón pre crisis, durante la crisis y post crisis:
- Piso reformado de 3 habitaciones, del año 1965, en San José de Valderas, un 4º sin ascensor de 60m2 construidos, se vendía sin problemas en 2007 por 180.000€, pasó a venderse con dificultades por 70.000€ en 2012 y ahora se vendería en 110.000€.
- Piso de 3 habitaciones del año 2002, en Parque Oeste, 3º en urbanización privada con garaje, trastero, piscina y paddle, se vendía sin problemas en 2007 por 360.000€, pasó a venderse con dificultades por 210.000€ en 2012 y ahora se vendería en 280.000€.
Sin embargo no somos ajenos a la incertidumbre actual. La inestabilidad política y económica, así como la fragilidad en el empleo y la escasa capacidad de ahorro del consumidor medio, hacen que, después de tres años y medio largos de crecimiento muy por encima de la inflación, algunos observemos fragilidad en la evolución futura. Además los agentes inmobiliarios desarrollamos un fino olfato acerca de la oferta y la demanda, gracias a que estamos cada día tratando con personas con intereses inmobiliarios. En este sentido hemos detectado, desde el pasado invierno, un claro cambio de ritmo, un apreciable descenso en las transacciones inmobiliarias en el mercado de segunda mano, que es el único que se puede medir actualmente, ya que el volumen de la obra nueva es todavía poco significativo.
- Las razones de este cambio de ritmo en el mercado inmobiliario de Alcorcón pasan por cuatro factores:
- Crecimiento de los precios medios a ritmos superiores al 10% anual desde 2016.
- Descenso natural de la intensidad de entrada al mercado de la demanda latente durante la crisis.
- Reducción, también natural, del trasvase de la inversión mobiliaria a la inmobiliaria (dinero que podía salir de los pequeños ahorradores e inversionistas del banco al ladrillo).
- Falta de incorporación al mercado de la demanda joven de acceso a primera vivienda.
Por otro lado en un entorno de inestabilidad geopolítica nacional, que sigue concentrando poco a poco la población en los centro productivos, como consecuencia de una dura crisis que ha arrasado miles de oportunidades de negocio, ha ocurrido que el stock inmobiliario esté desequilibrado: hay mucha oferta donde no hay demanda y por contra no hay casi nada apetecible donde sí se demanda. Esto provoca que haya plazas donde los precios siguen en depresión y plazas que hoy ya asoman a máximos precios por m2. Hoy por hoy, me atrevo a decir, solo un precio del dinero en mínimos (OJO porque el tipo medio hipotecario está en el 1,79%, fuente BdE, parece difícil que no tienda a subir) y el miedo a la inversión en renta variable, consiguen que se mantenga todavía un hilo de inversión inmobiliaria por su rentabilidad esperada a corto con el alquiler.
Las cosas están peor de lo que parecen. Y como todavía “no lo parecen” pues ahí seguimos con una inercia alcista en los precios que ya no se justifica y con una cierta ansiedad compradora, motivada por la escasez de oferta, como digo, solo en las plazas inmobiliarias principales. Pero la demanda ya tiene poco resuello, por eso vemos cada vez más ajustes en los precios de la oferta en venta. Es la típica pasada de frenada cuando el ciclo inmobiliario está cambiando y ahora quien se pasa de frenada es el vendedor.
PERSPECTIVA: En los próximos meses veremos un mercado inmobiliario en Alcorcón con tendencia al ajuste de los precios de oferta y aumento del tiempo medio para vender. Todo ello como consecuencia del escepticismo de la demanda compradora por los precios de partida, la escasez de oferta de calidad y el endurecimiento de las condiciones de acceso a la financiación hipotecaria. En cuanto al mercado del alquiler, la nueva legislación ha hecho que los arrendadores suban el listón a los potenciales inquilinos, lo que unido a la escasez de oferta, seguirá tensionando las rentas al alza, ante una creciente demanda, empujada a alquilar por su falta de estabilidad laboral, solvencia o capacidad de ahorro.
José María Alfaro, director de Nuevo Milenio recomienda que si estás pensando en vender abras bien los ojos que mires a tu alrededor, seas analítico y cierres la venta mejor en este próximo trimestre que en el siguiente. En cambio si eres comprador, no te precipites ante la escasa oferta, analiza bien las opciones existentes y asegura bien tu capacidad de financiación. Y si vas a cambiar de casa, no tomes decisiones aisladas, toma siempre la primera decisión en función de la segunda.
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